Como funciona a conta de um leilão
Arrematar barato é só o começo. O lucro de um leilão de imóvel aparece depois de pagar uma série de custos: comissão do leiloeiro (em geral 5% sobre a arrematação), ITBI (varia por cidade), registro, eventuais honorários de advogado para a desocupação, reforma e as despesas de carregar o imóvel até a venda (IPTU e condomínio).
Na hora de vender, ainda saem a comissão do corretor e o imposto sobre o ganho de capital. O que sobra é o valor real de venda — e o lucro é esse valor menos tudo o que você gastou.
À vista ou financiado?
Pagar à vista exige todo o capital de uma vez, mas não tem juros e simplifica a revenda. Financiar a arrematação (quando o edital permite) reduz o desembolso inicial a uma entrada — comumente 20% — e dilui o resto em parcelas, ao custo de juros e de um saldo devedor que precisa ser quitado na venda.
No modo financiado, você escolhe entre PRICE (parcelas fixas) e SAC (amortização constante, parcelas decrescentes e saldo devedor caindo mais rápido). Vender cedo, com saldo devedor alto, pode comer boa parte do lucro — algo que a calculadora deixa explícito.
Imposto sobre o ganho de capital
Na revenda com lucro, incide o imposto sobre ganho de capital: a alíquota é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões (sobe por faixas acima disso). A base de cálculo é o valor de venda menos a comissão do corretor e os custos de aquisição do imóvel. A calculadora aplica 15% por padrão e permite ajustar.
Atenção aos riscos do leilão
Leilão não é só oportunidade — é risco. Imóvel ocupado, dívidas de condomínio e IPTU, prazos incertos de desocupação, custos de reforma acima do previsto e tempo de venda mais longo do que o esperado podem transformar um bom desconto em prejuízo. Leia o edital, faça a due diligence e considere uma margem de segurança nos números.
Como usar a calculadora
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Escolha a forma de pagamento
Selecione “À vista” ou “Financiado”. No financiado, escolha também o sistema de amortização (PRICE ou SAC).
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Informe arrematação e venda
Preencha o valor que pretende pagar na arrematação e o valor pelo qual espera revender o imóvel.
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Ajuste os custos da arrematação
Comissão do leiloeiro, ITBI da sua cidade, registro, advogado para desocupação, reforma e outros.
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Inclua o carregamento até a venda
Prazo estimado até vender, IPTU e condomínio mensais. No financiado, defina entrada, juros e prazo do financiamento.
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Veja o lucro e o detalhamento
A calculadora mostra o lucro, a rentabilidade e o detalhamento item a item dos custos e da venda líquida.
Perguntas frequentes
O que a calculadora de leilão calcula?
Ela estima o resultado de arrematar um imóvel em leilão e revendê-lo. A partir do valor da arrematação e do valor de venda esperado, soma todos os custos (comissão do leiloeiro, ITBI, registro, advogado, reforma, IPTU e condomínio até a venda e, no modo financiado, as parcelas) e desconta da venda a comissão do corretor, o imposto sobre o ganho de capital e o saldo devedor, chegando ao lucro e à rentabilidade da operação.
Quais custos entram na conta de um leilão de imóvel?
Os principais são: comissão do leiloeiro (geralmente 5% sobre a arrematação), ITBI (varia por cidade, ex.: 3% em São Paulo), registro em cartório, honorários de advogado para a desocupação, reforma, e despesas de carregamento até a venda (IPTU e condomínio). No modo financiado, somam-se a entrada e as parcelas pagas até a venda.
Como funciona o imposto sobre o ganho de capital na revenda?
Sobre o lucro da venda de um imóvel incide imposto de ganho de capital, com alíquota de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões (há alíquotas maiores acima disso). A base de cálculo é o valor de venda menos a comissão do corretor e os custos de aquisição. A calculadora aplica 15% por padrão, mas você pode ajustar.
Qual a diferença entre pagar à vista e financiar a arrematação?
À vista, você desembolsa o valor total da arrematação e não tem juros. Financiado, você paga uma entrada (ex.: 20%) e o restante em parcelas — o que exige menos capital inicial, mas adiciona juros e um saldo devedor a ser quitado na venda. A calculadora mostra os dois cenários e, no financiado, permite escolher entre as tabelas PRICE e SAC.
O que são as tabelas PRICE e SAC?
São dois sistemas de amortização. Na PRICE, as parcelas são fixas do início ao fim. No SAC, a amortização é constante e as parcelas começam mais altas e vão diminuindo, fazendo o saldo devedor cair mais rápido. A escolha afeta quanto você paga em parcelas até a venda e o saldo devedor no momento de vender.
O que é o saldo devedor e por que ele importa na revenda?
É quanto ainda resta do financiamento no momento da venda. Como o imóvel costuma ser quitado para ser transferido ao comprador, o saldo devedor é descontado do valor que sobra para você. Por isso, vender cedo (com saldo devedor alto) ou tarde muda bastante o resultado da operação.
Os resultados são uma garantia de lucro?
Não. A ferramenta é educativa e projeta o resultado a partir dos valores que você informa. Leilões envolvem riscos relevantes — imóvel ocupado, dívidas, prazos de desocupação, custos imprevistos e tempo de venda incerto. Leia sempre o edital, faça due diligence e consulte profissionais antes de arrematar.